施工合同類型有哪些
在建筑行業(yè)摸爬滾打多年，見(jiàn)過(guò)太多因?yàn)檫x錯(cuò)合同類型導(dǎo)致項(xiàng)目中途停工、雙方對(duì)簿公堂的案例。最近有個(gè)朋友接了個(gè)辦公樓裝修項(xiàng)目，簽合同時(shí)稀里糊涂選了固定總價(jià)合同，結(jié)果施工中發(fā)現(xiàn)圖紙漏項(xiàng)，硬生生虧了二十多萬(wàn)。其實(shí)施工合同就像給項(xiàng)目量身定制的"鎧甲"，選對(duì)了能抵御風(fēng)險(xiǎn)，選錯(cuò)了可能讓你陷入無(wú)休止的麻煩。今天就用大白話給大家掰扯清楚，常見(jiàn)的施工合同類型到底有哪些，各自適合什么場(chǎng)景，又藏著哪些坑。
一、固定總價(jià)合同：一錘子買(mǎi)賣的利弊
什么是固定總價(jià)合同？
簡(jiǎn)單說(shuō)就是"一口價(jià)"，合同簽定時(shí)就把整個(gè)項(xiàng)目的總造價(jià)定死。比如你家裝修，裝修公司報(bào)價(jià)20萬(wàn)包干，不管最后用了多少材料、花了多少工時(shí)，都按20萬(wàn)結(jié)算。這種合同在工程領(lǐng)域用得最普遍，尤其適合那些工期短、設(shè)計(jì)圖紙完善的項(xiàng)目。
適用場(chǎng)景：
工期不超過(guò)1年的小型項(xiàng)目（比如社區(qū)圍墻翻新、辦公室局部改造）
設(shè)計(jì)深度足夠，工程量清單清晰的項(xiàng)目（比如標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)）
業(yè)主希望總價(jià)可控，不想后期扯皮的項(xiàng)目
優(yōu)點(diǎn)：
對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)最省心，前期就能鎖定成本，不用天天盯著工地上的鋼筋水泥漲了多少錢(qián)。對(duì)施工方呢，如果能精準(zhǔn)測(cè)算成本，也有機(jī)會(huì)通過(guò)優(yōu)化管理多賺點(diǎn)利潤(rùn)。我認(rèn)識(shí)一個(gè)包工頭，接了個(gè)學(xué)校操場(chǎng)硬化工程，用固定總價(jià)合同，最后通過(guò)優(yōu)化混凝土配比，比預(yù)算省了3萬(wàn)塊。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：
施工方要特別注意"圖紙包干"的范圍。去年有個(gè)案例，施工隊(duì)簽了酒店裝修的固定總價(jià)合同，結(jié)果施工時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙上沒(méi)標(biāo)注衛(wèi)生間防水高度，業(yè)主硬要按行業(yè)最高標(biāo)準(zhǔn)做，額外增加的10萬(wàn)費(fèi)用雙方扯皮了半年。所以簽這種合同時(shí)，一定要在附件里注明"工程量清單與圖紙不符時(shí)，以哪個(gè)為準(zhǔn)"。
二、固定單價(jià)合同：量?jī)r(jià)分離的聰明選擇
什么是固定單價(jià)合同？
單價(jià)固定，工程量按實(shí)際完成的算。比如你承包小區(qū)綠化，合同約定每平米草坪鋪設(shè)單價(jià)80元，最后鋪了1200平米就按1200×80結(jié)算。這種合同就像去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜，單價(jià)提前談好，買(mǎi)多少斤算多少錢(qián)。
適用場(chǎng)景：
設(shè)計(jì)圖紙不完善，工程量可能變動(dòng)的項(xiàng)目（比如市政道路維修，實(shí)際挖方量常和圖紙有出入）
工期長(zhǎng)、材料價(jià)格波動(dòng)大的項(xiàng)目（比如地鐵建設(shè)，鋼材價(jià)格漲跌能差出幾百萬(wàn)）
政府投資項(xiàng)目（清單計(jì)價(jià)規(guī)范里明確推薦用這種模式）
實(shí)操技巧：
記得在合同里約定"工程量偏差調(diào)整幅度"。比如約定工程量增減超過(guò)15%時(shí)，超過(guò)部分的單價(jià)可以重新協(xié)商。我表哥去年做的水利項(xiàng)目，原圖紙土石方量5萬(wàn)方，實(shí)際挖了7萬(wàn)方，因?yàn)楹贤飳?xiě)了超過(guò)15%可調(diào)價(jià)，最后多拿了40萬(wàn)工程款。
注意事項(xiàng)：
單價(jià)里要寫(xiě)清楚包含哪些費(fèi)用。有個(gè)朋友做外墻保溫，合同寫(xiě)單價(jià)120元/平米，結(jié)果施工時(shí)業(yè)主說(shuō)不含腳手架費(fèi)用，扯皮才發(fā)現(xiàn)合同里漏了這一條，最后自己掏了15萬(wàn)腳手架錢(qián)。
三、成本加酬金合同：風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的特殊模式
什么是成本加酬金合同？
業(yè)主承擔(dān)全部實(shí)際成本，再額外支付一筆酬金給施工方。就像你請(qǐng)人裝修，材料、人工等所有費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷，再給裝修隊(duì)一筆服務(wù)費(fèi)。這種合同施工方幾乎沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，但業(yè)主花錢(qián)就像無(wú)底洞，所以用的不多。
常見(jiàn)三種形式：
1. 成本加固定酬金：比如約定酬金50萬(wàn)，不管成本多少都給這么多
2. 成本加固定百分比酬金：按實(shí)際成本的5%-10%付酬金（這種施工方?jīng)]動(dòng)力控制成本，現(xiàn)在基本不用了）
3. 成本加獎(jiǎng)罰條款：比如約定目標(biāo)成本1000萬(wàn)，節(jié)約了按比例分成，超了按比例扣酬金
適用場(chǎng)景：
緊急搶險(xiǎn)工程（比如地震后的道路搶修，沒(méi)時(shí)間算總價(jià)）
新型技術(shù)項(xiàng)目（比如光伏建筑一體化，沒(méi)成熟定額可參考）
業(yè)主特別信任施工方的"關(guān)系項(xiàng)目"
真實(shí)案例：
2021年鄭州暴雨后，有個(gè)小區(qū)地下車庫(kù)排水工程就用了這種合同。當(dāng)時(shí)情況緊急，施工隊(duì)連夜進(jìn)場(chǎng)，最后成本花了86萬(wàn)，業(yè)主按約定給了10%的酬金，還額外獎(jiǎng)勵(lì)了5萬(wàn)。這種特殊情況，雙方反而更容易達(dá)成信任。
四、可調(diào)價(jià)格合同：給風(fēng)險(xiǎn)上"緩沖墊"
什么是可調(diào)價(jià)格合同？
合同總價(jià)或單價(jià)可以根據(jù)約定條件調(diào)整。比如約定"鋼材價(jià)格波動(dòng)超過(guò)±5%時(shí)，材料價(jià)差可以調(diào)整"，或者"國(guó)家政策變動(dòng)導(dǎo)致稅費(fèi)增加的，由業(yè)主承擔(dān)"。這種合同就像給項(xiàng)目買(mǎi)了"價(jià)格保險(xiǎn)"。
調(diào)價(jià)常見(jiàn)觸發(fā)條件：
人工、材料價(jià)格漲跌超過(guò)約定幅度（各地住建部門(mén)每月會(huì)發(fā)布造價(jià)信息）
法律法規(guī)變化（比如環(huán)保政策收緊導(dǎo)致施工成本增加）
設(shè)計(jì)重大變更（比如建筑面積增加超過(guò)10%）
使用技巧：
一定要在合同里明確調(diào)價(jià)公式。比如：`調(diào)整后單價(jià)=原單價(jià)×（0.3+0.2×水泥價(jià)格指數(shù)/基期指數(shù)+0.5×人工價(jià)格指數(shù)/基期指數(shù)）`。去年鋼材價(jià)格從4000元/噸漲到6000元/噸，我一個(gè)客戶因?yàn)楹贤镉姓{(diào)價(jià)公式，光鋼材一項(xiàng)就多要回80萬(wàn)。
五、選對(duì)合同類型的三個(gè)黃金法則
法則一：看項(xiàng)目"成熟度"
圖紙不全、邊設(shè)計(jì)邊施工選固定單價(jià)合同
圖紙完善、工期短選固定總價(jià)合同
新技術(shù)新工藝、沒(méi)參考標(biāo)準(zhǔn)選成本加酬金合同
法則二：算清"風(fēng)險(xiǎn)賬"
自己能承受多大風(fēng)險(xiǎn)？固定總價(jià)合同施工方要承擔(dān)"量"和"價(jià)"的雙重風(fēng)險(xiǎn)；固定單價(jià)合同主要承擔(dān)"價(jià)"的風(fēng)險(xiǎn)；成本加酬金合同基本沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。去年建材漲價(jià)潮，多少包工頭因?yàn)楹灹怂揽們r(jià)合同，活生生把利潤(rùn)吐了出去。
法則三：盯緊"結(jié)算條款"
不管選哪種合同，都要寫(xiě)清楚：
工程量怎么算（按圖紙還是按實(shí)際）
變更簽證怎么確認(rèn)（口頭指令無(wú)效，必須書(shū)面簽字）
付款節(jié)點(diǎn)怎么約定（別讓工程款拖欠影響施工）
六、避坑指南：這些條款一定要寫(xiě)進(jìn)合同
1. 模糊地帶要明確：比如"隱蔽工程"怎么驗(yàn)收，"不可抗力"具體包含哪些（疫情算不算？極端天氣算不算？）
2. 違約責(zé)任要對(duì)等：別只寫(xiě)施工方延期罰款，也要寫(xiě)業(yè)主延期付款的違約金（通常按日萬(wàn)分之三到五）
3. 爭(zhēng)議解決要選對(duì)：仲裁還是訴訟？建議選仲裁，速度快還保密（比如約定"由工程所在地仲裁委員會(huì)仲裁"）
前幾天剛幫一個(gè)朋友審核合同，發(fā)現(xiàn)他簽的固定總價(jià)合同里居然沒(méi)寫(xiě)"風(fēng)險(xiǎn)范圍"，趕緊讓他加上"人工單價(jià)上漲10%以內(nèi)由乙方承擔(dān)"，現(xiàn)在建材價(jià)格一天一個(gè)樣，這種條款能幫你擋不少麻煩。
其實(shí)沒(méi)有絕對(duì)完美的合同類型，只有最適合項(xiàng)目的選擇。就像穿衣服，夏天穿棉襖肯定不行，冬天穿短袖也受不了。記?。汉灪贤岸嗷ㄈ煅芯織l款，能幫你避免后期三個(gè)月的扯皮。如果實(shí)在拿不準(zhǔn)，花點(diǎn)錢(qián)請(qǐng)個(gè)專業(yè)律師看看，畢竟工程動(dòng)輒上百萬(wàn)，這點(diǎn)投入真不算什么。
最后想說(shuō)，干工程的都知道，合同簽得再完美，不如雙方真誠(chéng)合作。但話說(shuō)回來(lái)，害人之心不可有，防人之心不可無(wú)，把丑話說(shuō)在前面，反而能讓合作走得更遠(yuǎn)。希望這篇文章能幫你避開(kāi)合同里的那些坑，祝大家項(xiàng)目順利，回款及時(shí)！
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