房產(chǎn)稅入什么科目

摘要： 房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)核算需根據(jù)房產(chǎn)用途和企業(yè)類型差異分別處理，一般企業(yè)自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)入“稅金及附加”科目，出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊情形需額外區(qū)分。本文將結(jié)合最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和實(shí)操案例，詳細(xì)拆解不同場(chǎng)景下的會(huì)計(jì)處理方法，幫助財(cái)務(wù)人員快速掌握房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理要點(diǎn)，避免常見財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

一、搞懂房產(chǎn)稅：先明確這三個(gè)核心問(wèn)題

最近后臺(tái)總有粉絲問(wèn)：“公司交了房產(chǎn)稅，到底該記到哪個(gè)科目？之前老會(huì)計(jì)說(shuō)記‘管理費(fèi)用’，現(xiàn)在年輕同事說(shuō)要記‘稅金及附加’，到底聽誰(shuí)的？”其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的答案，藏在2016年財(cái)政部發(fā)布的一項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里。

1. 房產(chǎn)稅是什么性質(zhì)的稅種？

房產(chǎn)稅是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅，無(wú)論企業(yè)將房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、出租還是閑置（部分地區(qū)），只要在征稅范圍內(nèi)就需按年繳納。它和增值稅、企業(yè)所得稅不同，屬于“費(fèi)用類稅種”，會(huì)直接影響企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。

2. 會(huì)計(jì)科目為什么會(huì)有爭(zhēng)議？

2016年財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)文實(shí)施前，房產(chǎn)稅確實(shí)計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。但新規(guī)明確要求將“稅金及附加”科目作為核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等相關(guān)稅費(fèi)的統(tǒng)一科目，這也是目前最容易混淆的知識(shí)點(diǎn)。

3. 不同企業(yè)類型會(huì)影響科目選擇嗎？

是的。比如制造業(yè)企業(yè)的廠房房產(chǎn)稅、商貿(mào)公司的辦公樓房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)公司的待售商品房房產(chǎn)稅，在會(huì)計(jì)處理上存在明顯差異。甚至同一企業(yè)不同用途的房產(chǎn)，會(huì)計(jì)科目也可能不同。

二、通用情形：90%企業(yè)都會(huì)遇到的會(huì)計(jì)處理

（1）自用房產(chǎn)：必入“稅金及附加”科目

適用場(chǎng)景：企業(yè)擁有并自用的辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等，這是最普遍的情形。

會(huì)計(jì)分錄示例：

某制造業(yè)企業(yè)2023年自有廠房原值1000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定扣除比例30%，稅率1.2%，則全年應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬(wàn)元。

計(jì)提時(shí)（通常按月或按季）：

借：稅金及附加 7000元（84000÷12）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅 7000元

實(shí)際繳納時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅 84000元

貸：銀行存款 84000元

重點(diǎn)提示：這里的“稅金及附加”科目期末會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤(rùn)”，直接影響企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，需注意與企業(yè)所得稅申報(bào)的銜接。

（2）出租房產(chǎn)：計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”更合理

適用場(chǎng)景：企業(yè)將自有房產(chǎn)出租獲取租金收入，房產(chǎn)稅應(yīng)與租金收入相匹配，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”。

案例解析：

某商貿(mào)公司將閑置辦公樓出租，2023年租金收入120萬(wàn)元，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅14.4萬(wàn)元。

計(jì)提房產(chǎn)稅時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)成本 144000元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅 144000元

繳納時(shí)同上。

為什么不計(jì)入“稅金及附加”？

因?yàn)椤捌渌麡I(yè)務(wù)成本”與“其他業(yè)務(wù)收入”（租金收入）直接對(duì)應(yīng)，符合會(huì)計(jì)核算的“配比原則”。如果將出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)入“稅金及附加”，會(huì)導(dǎo)致成本與收入分屬不同科目，不利于財(cái)務(wù)分析。

三、特殊情形：房地產(chǎn)企業(yè)和小微企業(yè)的特殊處理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：區(qū)分“存貨”與“自用”

房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)情況最復(fù)雜，需分三類處理：

待售商品房：屬于企業(yè)“開發(fā)產(chǎn)品”（存貨），未自用或出租時(shí)無(wú)需繳納房產(chǎn)稅；

自用售樓處/辦公房：需按自有房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅，計(jì)入“稅金及附加”；

出租開發(fā)產(chǎn)品：如將商鋪出租，房產(chǎn)稅計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，與租金收入匹配。

實(shí)操難點(diǎn)：部分房企將待售房產(chǎn)臨時(shí)出租，需在租賃合同簽訂次月起申報(bào)房產(chǎn)稅，避免因“存貨”身份忽視納稅義務(wù)。

（2）小微企業(yè)：別忽略“稅金及附加”的結(jié)轉(zhuǎn)影響

小微企業(yè)享受房產(chǎn)稅減免政策時(shí)，會(huì)計(jì)處理需特別注意：

減免部分無(wú)需計(jì)提，直接按實(shí)際繳納金額計(jì)入“稅金及附加”；

例：某小微企業(yè)應(yīng)繳房產(chǎn)稅1萬(wàn)元，享受減半征收政策，實(shí)際繳納5000元，只需做一筆分錄：

借：稅金及附加 5000元

貸：銀行存款 5000元

常見錯(cuò)誤：先全額計(jì)提再將減免部分轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”，這種做法在新規(guī)下已不再適用。

四、避坑指南：這三個(gè)誤區(qū)90%的會(huì)計(jì)都踩過(guò)

誤區(qū)1：所有房產(chǎn)稅都計(jì)入“稅金及附加”

正解：出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅應(yīng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，只有自用房產(chǎn)才計(jì)入“稅金及附加”。

誤區(qū)2：房產(chǎn)稅不計(jì)提，繳納時(shí)直接計(jì)入費(fèi)用

風(fēng)險(xiǎn)提示：這種做法會(huì)導(dǎo)致各期利潤(rùn)波動(dòng)，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制。正確做法是按月/季計(jì)提，年末匯算清繳。

誤區(qū)3：忘記將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值

政策依據(jù)：財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文規(guī)定，地價(jià)需并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。例如企業(yè)購(gòu)買土地1000萬(wàn)元，地上建筑物500萬(wàn)元，房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)應(yīng)為1500萬(wàn)元（假設(shè)無(wú)扣除比例）。

五、實(shí)操工具：房產(chǎn)稅計(jì)算與申報(bào)全流程

（1）計(jì)稅公式速查

從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

從租計(jì)征：應(yīng)納稅額=租金收入×12%（個(gè)人出租住房為4%）

（2）申報(bào)時(shí)間節(jié)點(diǎn)

按年征收，分期繳納（通常分季度或半年）；

新增房產(chǎn)次月起納稅，停用房產(chǎn)次月起停止納稅。

（3）電子稅務(wù)局申報(bào)步驟

1. 登錄電子稅務(wù)局，進(jìn)入“財(cái)產(chǎn)和行為稅合并申報(bào)”模塊；

2. 選擇“房產(chǎn)稅”，填寫《房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表》；

3. 區(qū)分“從價(jià)”和“從租”項(xiàng)目，分別填寫計(jì)稅依據(jù)；

4. 系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅額，確認(rèn)無(wú)誤后提交并繳款。

房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理看似簡(jiǎn)單，實(shí)則涉及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收政策和企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)的多方銜接。財(cái)務(wù)人員在處理時(shí)，需先明確房產(chǎn)用途和計(jì)稅方式，再選擇對(duì)應(yīng)科目，同時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策和申報(bào)時(shí)限。記?。簳?huì)計(jì)科目選擇的核心是“業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)”，而非簡(jiǎn)單套用模板。

以官方最終公布為準(zhǔn)。

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